腾讯《深网》作者 相欣
出品 | 深网·腾讯小满工作室
阅历过前期粗豪式开展，长租公寓现在正在迎来新的拐点。
美国东部时刻1月17日上午9点30分，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的榜首支中概股。成为继上一年11月5日在纳斯达克上市的青客公寓之后的又一家长租公寓上市公司。
蛋壳公寓的发行价为13.5美元，承销商行使超量配售权后，蛋壳公寓总计征集资金超越1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。不过，蛋壳公寓上市后随即破发。
无独有偶，在上一年11月间隔上市仅4地利，青客公寓曾将IPO发行规划从520万股ADS下调近一半至270万股ADS，最高募资金额也随之从近1亿美元大幅下调至4590万美元。
上市现场，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖向纽交所副主席兼首席商务官John Tuttle赠送了一幅写有“让日子更夸姣”的书法作品，这幅书法作品正是出自蛋壳公寓的租客之手，一位80后的青年书法家。
某种程度上，这秉承了蛋壳公寓所坚持的，正如高靖在现场致辞中所说，“上市关于蛋壳公寓来说，既是对过往五年奋斗开展的一个总结，也是一个全新的起点，蛋壳能做的还有许多，将一直不忘初心，持续深耕住所租借商场，经过精细化运营，将服务做到极致，为社会发明更大的价值，实在做到让日子更夸姣。”
初心总是夸姣的，但当财务数据以愈加通明的方法呈现在招股书中时，咱们不难发现，蛋壳公寓们的快速成长离不开很多本钱驱动，美丽的营收数字背面却是比年亏本的巨大缺口。流血上市明显不是结尾，亏本、租金贷、暴雷，这些萦绕在长租公寓面前的魔咒还有待他们逐个打破。
从2000间到40万间
从2015年头建立到纽交所正式挂牌上市，蛋壳公寓用了五年。
2015年1月 ，在原糯米网创始人沈博阳的支撑下，老部下高靖投入到互联网创业的浪潮中，并最终将目光聚集于商场潜力巨大的房子租借商场。房东与中介之间信息不通明、很多存在的黑中介是房子租借存在已久的职业痛点，高靖期望经过自己的尽力，“让年青人有庄严地日子在城市”。
手握榜首笔来自沈博阳的150万元人民币和自己投入的100万元创业金，高靖一股脑扎进了这个职业。与现在大都长租公寓的玩家形式类似，蛋壳公寓将房东的房子长租下来，经过一致改造装饰后，再经过渠道转租给房客。你也可以简略理解为，蛋壳公寓在其间扮演的是租借链条中运营商和租后服务的人物。
2015年2月，蛋壳公寓成功租出了之前在北京慈云寺桥收入的榜首套100平米两室一厅的房子，这间房子是高靖亲身收来的，后来租借从商洽、收房、装饰、收买，包含高靖在内的几个创世成员全权负责。在其时北京房子租借商场低迷的布景下，这关于蛋壳公寓而言无疑是个令人兴奋的初步。
蛋壳公寓成长速度飞快，到2015年末时，蛋壳公寓运营的房间数量为2434间。2016年，蛋壳公寓将事务触角延伸至深圳、上海两个一线城市；2017年，国家住所方针鼓舞和支撑开展租住商场，借方针春风，蛋壳公寓大力布局二线城市，并先后进入杭州、天津、武汉。
当开端的形式跑通和被验证后，公司进入规划化仿制和快速开展阶段。招股书显现，从2015年末到2018年末，蛋壳公寓在3年时刻里的房间数年复合添加率到达360%。到2019年11月30日，蛋壳公寓办理的公寓数量到达43.27万间，并在北京、深圳、上海、杭州等13个商场落地，这比2015年时添加超越166倍。到2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率、租客续租率、房东续签率等几项要害目标，均处职业首位。
沈博阳对高靖的点评颇高，“对数据十分灵敏且了解”，至于蛋壳公寓的中心团队，也均来自原糯米网，O2O年代积累下的地推阅历成为他们手中的利刃。
作为蛋壳公寓的前期出资人之一，愉悦本钱创始人刘二海在承受《深网》采访时也曾表现出他对团队的高度点评。双方刚触摸时，蛋壳公寓的房间数量不过8000多间，彼时长租公寓的领头羊自若手里却把握了20多万间。“我国这么大，这种职业很难赢者通吃，我也不以为赢者一家（能把一切商场）都做完了。一定是有一个头部企业，也有其他企业。”刘二海说。
蛋壳公寓建立时，自若作为链家下面的一个事业部现已建立4年（2011年5月24日发动自若事务，10月18日自若事业部正式建立）。因为运营形式侧重，2015年1月和7月自若才将事务从北京别离拓宽至上海和深圳。2017年，自若进军杭州、南京、成都、武汉等新一线城市。
除了创业团队自身的权力驱动，本钱也成为重要的推进力气，嗅觉敏锐的危险出资者不会容易错失任何一个可以给他们带来丰盛报答和极具潜力的职业和草创企业。
多个方面数据显现，在创建的5年里，蛋壳公寓共完结7轮融资，资金规划挨近60亿元，背面的出资者更是包含蚂蚁金服、山君举世等。在招股书发表的股权结构中，山君举世基金占股20.0%；蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略出资方，占股7.8%；高靖直接持有14.2%的股份；天使出资人兼履行董事长沈博阳持有6.3%的股份。
粗野成长到大厦坍塌
蛋壳公寓的成长是我国互联网长租公寓职业开展的一个小小缩影。其成功上市背面，却也有着更多创业者没能走向心中的抱负圣地。
多个方面数据显现，我国住所租借商场规划巨大且开展迅速。2018年，我国约有2亿人居住在租借住所中，总租金收入达1.8万亿元。依据艾瑞咨询多个方面数据显现，到2023年，这一商场估计将添加至3.0万亿元。这明显是被创业者和风投遍及看好且具有开展潜力的又一块瑰宝。
凭仗专业化的运营办理服务、标准化的设备装备，组织化长租公寓在曩昔几年里遭到年青租客们的追捧，并逐渐分化为以蛋壳公寓、青客公寓、自若为代表的涣散式公寓，以魔方公寓、魔尔公寓为代表的集中式公寓和以开发商为根底的地产系公寓。作为涣散式长租公寓，这种将个人业主的租借房子团体改造并转租给房客的方法，正在成为房子租借的一个新趋势。
有多个方面数据显现，在长租利好方针频出的2017年，有近20个品牌公寓取得组织融资或发布融财物品，职业总融资额超越400亿元。
迅猛扩张和本钱狂欢背面，问题与危险也接二连三。如果说甲醛超支、抬升租金等负面工作仅仅长租公寓在运营办理上表现出的“外伤”，那么更为严重的“内伤”——资金链开裂则在很大程度上成为压死他们的最终一根稻草。
2018年开端，长租公寓的状况扶摇直上，暴雷工作频发，粗豪式开展走向完结。
创建于2014年的悦如公寓曾位列国内长租公寓品牌榜首队伍。但是，2018年10月8日的一则被删去的官方布告，把悦如公寓面对的潜在问题露出出来：这份布告称，因公司运营不善，无法持续运营，现已被郑州比逊达美公寓办理有限公司（以下简称“比逊达美”）并购，已将悉数股权转让给对方，且现已进行了相关股权转让及工商改变手续。但是，因为悦如公寓隐秘长时刻拖欠业主租金和租客押金的现实，郑州比逊达美现已停止收买，这份收买布告随即被删去。
从2014年创建到大厦坍塌，悦如公寓的遭受也是许多长租公寓企业面对的窘境。
同策研究院计算的一组多个方面数据显现，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，这中心还包含杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国落户、长沙咖菲猫公寓等。此外，房企战队也相继宣告暂缓乃至剥离长租公寓事务：万科、碧桂园、世联行等房企已暂缓旗下长租公寓事务的扩张，朗诗、远洋等房企乃至剥离长租公寓事务。
逐渐扩展的亏本和现金贷危险
重财物运营让亏本成为长租公寓们眼下绕不开的重要危险。即便是现已上市蛋壳公寓和青客公寓，也没有逃脱亏本围城。
蛋壳公寓招股书显现，其在2018年运营收入为26.75亿元人民币，较2017年的6.57亿元添加307.3%；2019年前三季度营收已达50亿元，同比添加了198.8%。
相同，与之对应的是三年高达41亿元的亏本：2017年、2018年蛋壳公寓的净亏本别离为2.72亿元、13.69亿元，亏本增幅为403%；2019年前9个月，蛋壳公寓净亏本25.16亿元，同比添加209%。总运营费用由到2018年9月30日止九个月的人民币23.835亿元添加206.6%至2019年同期73.128亿元。
招股书还显现，此征集的资金将用以扩展公寓网络和服务范围，改进公寓质量，以及开发技能体系以支撑规划添加。估计本钱和费用在未来会持续添加，并估计会发生额定的出售和营销费用以及一般和办理费用。
沈博阳在2018年承受《深网》采访时曾谈及他对亏本的情绪，他以为盈余并非当时最重要的工作，捉住时刻窗口做大规划愈加重要。现在，蛋壳公寓挑选上市，也衬托了最初的规划。
此前上市的青客公寓在招股书也显现了亏本状况。青客公寓2018年完成运营收入8.90亿元，较2017年的5.23亿元添加70.3%，但净亏本随之添加，较2017年的2.45亿元进一步扩展至4.99亿元；到2019年6月30日止9个月，青客公寓的运营收入为8.98亿元，同比添加51.4%；净亏本则为3.73亿元，2018年同期为3.24亿元。
招股书中称，青客公寓“将持续花费很多资金扩展公寓网络，咱们开展事务的开销或许会比预期的花费更高，而且咱们或许无法立即或大幅添加收入来抵消运营费用，因而咱们或许会遭受重大损失。”
关于亏本，青客公寓CEO金光杰以为，青客公寓现在侧重于高速添加，现阶段也能轻松完成小幅盈余，但没有意义。他以为，只需保证公司的现金流可以坚持生计，完成高速添加，就能坚持公司的出资价值。
但是，从财物负债率状况看，到2019年6月30日，青客公寓总财物20.3亿，负债却高达27亿，股东赤字总额为19.71亿元，已呈现“资不抵债”的状况。
从上述两家公司发表的财务数据来看，这就像是一场快速翻滚的接盘游戏，商场扩张无疑会带来很多亏本，只要更多资金添补，游戏才干持续。
自若CEO熊林在回应关于下一年行将赴美上市的风闻时曾称，长租职业现已由创业期进入精耕期，更需求聚集于发明用户和社会价值，暂不急于发动IPO。熊林表明，在创业期，自若充沛认识到长租事务的复杂性强、产业链重、需标准化运营。自若现在和未来一段时刻的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技能、团队，去提高运用者实在的体会，让租住日子更夸姣。因而自若不会急于发动IPO，也没有清晰时刻表。
另一个令人担忧的危险在于租金贷形式。
租金贷是许多长租公寓获取资金的重要方法之一，即金融组织向租客借款，租客按借款合同还款，金融组织一次性交给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东付出租金，相当于长租公寓经过租客按月交房租的信誉，向金融组织提早融资。
蛋壳公寓方面，依据招股书显现2017年，2018年和到2019年9月30日的9个月，有用租借合同中别离有91.3％，75.8％和67.9％运用现金贷。
青客公寓招股书显现，到2019年6月底，青客公寓与11家金融组织协作供给消费分期，且有65.2%的租客运用了消费分期。从收入结构上来看，租借服务（分为直接向租客收取租金和与金融组织协作供给分期付款服务）和增值服务（包含宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金）是青客公寓的收入首要构成部分，到2019年6月30日，租金收入中有65.2％来自分期付款事务。
租金贷的危险在于，一旦运营方出售成绩下滑，资金周转呈现卡顿，资金链就会面对开裂的危险，2019年长租公寓频发的暴雷工作便是证明。
在阅历曩昔几年粗野成长和近两年的大范围暴雷后，长租公寓职业遵从互联网的成长周期性规则，企业数量缩短，规划扩展带来的巨大亏本和存在潜在危险的租金贷形式被摆到台前，精细化无疑是决胜要害。上市明显不是结尾，能否经过安稳和长时刻开展下降亏本，穿越周期，才是蛋壳公寓们接下来面对的实在检测。
